Temat usytuowania budynku na działce budzi najwięcej emocji wśród inwestorów, którzy chcą wybudować budynek jednorodzinny, a otoczeni są istniejącą już zabudową. Pokutuje bowiem mylne przeświadczenie, prezentowane w wielu serwisach internetowych i też niektórych urzędach, iż budynek jednorodzinny można sytuować na działce budowlanej w następujących odległościach od jej granicy:
-
4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
-
3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
Problem ten jest niestety dużo bardziej złożony i postaram się go przybliżyć w odniesieniu do zabudowy jednorodzinnej (w klasycznej wersji – wolno stojącej, na działce o szerokości powyżej 16 m), gdyż inne przypadki wymagają znacznie szerszej analizy.
Podstawą prawną w tym zakresie jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2019 poz. 1065). §12, ust. 1 w/w rozporządzenia stanowi, iż:
Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
Mamy zatem do czynienia z sytuacją warunkową, w myśl której należy przeanalizować przywołane paragrafy i jeśli z nich nie wynikają inne odległości, to możemy postawić budynek w odległości 4 m lub 3 m od granicy. Problem pojawia się zwykle wtedy, gdy tak jak wspomniałem na początku mamy do czynienia z sąsiednimi działkami zabudowanymi lub urządzonymi w inny sposób. Wówczas należy przeanalizować przede wszystkim przepisy dotyczące ochrony przeciwpożarowej (§271-273), zacienienia i nasłonecznienia pomieszczeń (§13 i §60), a także odległości od parkingów (§19), śmietników (§23), zbiorników na ścieki (§36), placów zabaw (§40) oraz inne przepisy, które nie zostały ujęte w wyżej wymienionym rozporządzeniu.
Najczęściej dochodzi do sytuacji takiej, iż sąsiednie budynki mieszkalne zlokalizowane są w odległościach, o których mowa powyżej (4 m lub 3 m) lub bliższej (w przypadku np. budynków poniemieckich), a inwestor chce wybudować swój budynek ścianą bez otworów w odległości 3 m od granicy działki. Tutaj właśnie dochodzi do konfliktu, gdyż zapomina się o tym, że nie tylko odległość od granicy jest jedynym wyznacznikiem determinującym lokalizację nowej zabudowy. W myśl przepisów przeciwpożarowych (§271-273) odległość pomiędzy budynkami jednorodzinnymi powinna wynosić 8 m, jeżeli w ścianie przynajmniej jednego budynku znajdują się otwory drzwiowe lub okienne (mowa o ścianie zwróconej w stronę granicy). W przypadku gdy oba budynki (spełniające kryteria opisane w §213) zwrócone są do siebie ścianami i dachami z przekryciami nierozprzestrzeniającymi ognia, niemającymi otworów, odległość pomiędzy nimi można pomniejszyć do 6 m (§271, ust. 9). Sytuację tą można także rozwiązać wykonując w projektowanym budynku ścianę oddzielenia przeciwpożarowego, spełniającą wymagania opisane w §232.
Powyższa analiza nie stanowi wykładni prawnej, a jedynie obrazuje najczęściej spotykany problem związany z lokalizacją nowej zabudowy (jak również przebudową lub rozbudową istniejącej). Każdorazowo lokalizację budynku na działce w odniesieniu do konkretnej sytuacji powinien przeanalizować projektant posiadający odpowiednie uprawnienia. Złożoność przepisów techniczno-budowlanych sprawia, iż zalecam, przed poczynieniem jakichkolwiek działań związanych np. z zakupem działki lub projektu typowego, skonsultować się z architektem celem przeprowadzenia analizy możliwości zabudowy działki.
Więcej o problemie budowy budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i szeregowej można przeczytać w artykule.
© 2019 jkpa.pl
Jakub Kulesza Pracownia Architektury 