Ile kosztuje projekt i co przygotować do wyceny

Temat wyceny dokumentacji projektowej jest bardzo złożony i nie da się dobrze odpowiedzieć na pytanie, jakie część nieświadomych inwestorów zadaje: „Ile u Państwa kosztuje projekt?” lub: „Ile u Państwa kosztuje adaptacja?”. To tak jakby przyjść do salonu samochodowego i zadać pytanie: „Ile kosztuje samochód?”, nie podając jednocześnie żadnych jego parametrów. Złożoność przepisów techniczno-budowlanych, a także zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP) powodują, że taki sam projekt (lub adaptacja) będzie wymagał różnego nakładu pracy i często dodatkowych opracowań w różnych lokalizacjach.

Do przygotowania rzetelnej oferty na dokumentację projektową lub do rozpoczęcia rozmów na temat potencjalnej możliwości zabudowy działki inwestor powinien przedstawić:

• dane dotyczące lokalizacji działki (dokładny adres lub numer działki);

• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – do uzyskania (odpłatnie) we właściwym urzędzie miasta lub gminy. W przypadku braku takiego planu decyzję o warunkach zabudowy lub informację o konieczności jej uzyskania w ramach powierzanego zlecenia;

• podać zakres dokumentacji projektowej – projekt budowlany, projekt wykonawczy (wraz z wyszczególnieniem zakresu), projekty przyłączy, projekt zjazdu, itp.

Bardzo często inwestorzy wysyłają zapytania ofertowe podając linka do strony internetowej właściwego urzędu gminy, gdzie znajdują się uchwały Rady Gminy (lub pobraną konkretną uchwałę) w sprawie uchwalenia zapisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z informacją, że MPZP znajduje się w Internecie. Jest to oczywiście prawda, jednak na potrzeby wyceny prac projektowych, analizy działki lub wykonania dokumentacji, projektant nie może analizować całego tekstu uchwały i szukać w nim elementów odnoszących się do działki przeznaczonej pod inwestycję. To zadanie powinien wykonać organ, który uchwalił akt prawa miejscowego jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wydając z niego wypis i wyrys. Należy też mieć świadomość (wnioskując o taki dokument), iż wypisem i wyrysem nie jest wydrukowanie całego tekstu uchwały – co niestety niektóre urzędy praktykują. Wypis i wyrys powinien stanowić wyciąg z zapisów uchwały odnoszący się do konkretnej działki (lub działek) z pominięciem wszystkich innych zapisów, które tej nieruchomości nie dotyczą. Trzeba pamiętać, iż za wydanie dokumentu pobierana jest opłata skarbowa, zatem niedopuszczalnym jest aby obciążać wnioskującego kosztami za wydrukowanie stron (lub ich fragmentów) z tekstu planu, które w ogóle nie odnoszą się do działki, w odniesieniu do której złożono wniosek.

Podając zakres dokumentacji projektowej do wyceny adaptacji projektu typowego należy wyszczególnić:

• nazwę wybranego projektu lub linka do strony z projektem. Zalecam nie dokonywać zakupu projektu przed skonsultowaniem z uprawnionym projektantem możliwości jego realizacji na konkretnej działce oraz przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku MPZP);

• zakres zmian do projektu typowego;

• informację o posiadanej mapie do celów projektowych lub o konieczności jej uzyskania w ramach zlecenia. W przypadku posiadania tego dokumentu (lub mapy zasadniczej) pomocne będzie jej przesłanie w formie elektronicznej (skan lub zdjęcie);

• informację o badaniach geotechnicznych lub konieczności ich wykonania w ramach zlecenia;

• informację o wymaganych projektach przyłączy: wody, kanalizacji sanitarnej, gazu, energii elektrycznej, itp. W przypadku braku sieci (np. kanalizacji sanitarnej) sugestię w zakresie sposobu odprowadzenia ścieków – zbiornik bezodpływowy (szambo) lub przydomowa oczyszczalnia;

• sugestię dotyczącą sposobu zagospodarowania wód opadowych;

• informację o konieczności zaprojektowania zjazdu z drogi publicznej wraz z podaniem jej kategorii – droga gminna, powiatowa, wojewódzka, krajowa;

• informację o konieczności wykonania dodatkowych opracowań, np. program badań archeologicznych wraz z uzyskaniem pozwolenia konserwatorskiego na ich realizację (w przypadku działek objętych strefami ochrony archeologicznej), operatu wodnoprawnego wraz z uzyskaniem pozwolenia wodnoprawnego (w przypadku konieczności wykonania urządzeń wodnych – np. zrzut wód opadowych do rowu melioracyjnego) lub dokonania zgłoszenia wodnoprawnego itp.

Podając zakres dokumentacji projektowej do wyceny projektu indywidualnego należy wyszczególnić:

• rodzaj budynku: budynek mieszkalny jednorodzinny, budynek usługowy, budynek produkcyjny, itp. wraz ze specyfiką prowadzonych usług lub produkcji;

• szacowaną powierzchnię i gabaryty budynku, a także orientacyjny program funkcjonalny. Pomocne będzie na pewno przesłanie inspiracji, np. zaczerpniętych z Internetu obrazujących charakter w jakim stylu ma być zaprojektowany budynek;

• szacowaną liczbę użytkowników budynku – dotyczy to głównie projektów budynków użyteczności publicznej i produkcyjnych (gdzie konieczne jest zaprojektowanie szatni, toalet, itp.);

• preferowaną technologię budowy – tradycyjna murowana, szkieletowa, dźwigary deskowe prefabrykowane, itp.;

• informację dot. instalacji wewnętrznych – czy instalacje mają być zaprojektowane w minimalnym zakresie wymaganym przez przepisy techniczno-budowlane, czy inwestor chce dodatkowo zrealizować np. wentylację mechaniczną (gdy nie jest ona narzucona przepisami), klimatyzację, pompę ciepła, instalację fotowoltaiczną, itp.;

• informację dot. preferowanego sposobu ogrzewania budynku – kocioł gazowy, kocioł na paliwo stałe, pompa ciepła, itp.;

• informację dot. zakresu projektu – projekt koncepcyjny, projekt budowlany, projekty wykonawcze (należy wyszczególnić branże lub podać informację, iż projekty wykonawcze mają być wykonane we wszystkich występujących branżach); specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót, przedmiary i kosztorysy inwestorskie, itp.;

• informację o posiadanej mapie do celów projektowych lub o konieczności jej uzyskania w ramach zlecenia. W przypadku posiadania tego dokumentu (lub mapy zasadniczej) pomocne będzie jej przesłanie w formie elektronicznej (skan lub zdjęcie);

• informację o badaniach geotechnicznych lub konieczności ich wykonania w ramach zlecenia;

• informację o wymaganych projektach przyłączy: wody, kanalizacji sanitarnej, gazu, energii elektrycznej, itp. W przypadku braku sieci (np. kanalizacji sanitarnej) sugestię w zakresie sposobu odprowadzenia ścieków – zbiornik bezodpływowy (szambo) lub przydomowa oczyszczalnia;

• sugestię dotyczącą sposobu zagospodarowania wód opadowych;

• informację o konieczności zaprojektowania zjazdu z drogi publicznej wraz z podaniem jej kategorii – droga gminna, powiatowa, wojewódzka, krajowa;

• informację o konieczności wykonania dodatkowych opracowań, np. program badań archeologicznych wraz z uzyskaniem pozwolenia konserwatorskiego na ich realizację (w przypadku działek objętych strefami ochrony archeologicznej), operatu wodnoprawnego wraz z uzyskaniem pozwolenia wodnoprawnego (w przypadku konieczności wykonania urządzeń wodnych – np. zrzut wód opadowych do rowu melioracyjnego) lub dokonania zgłoszenia wodnoprawnego, karty informacyjnej przedsięwzięcia lub raportu oddziaływania na środowisko wraz z uzyskaniem decyzji środowiskowej (w przypadku przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko), itp.

Podając zakres dokumentacji do wyceny projektu przebudowy rozbudowy lub zmiany sposobu użytkowania istniejącego budynku należy dodatkowo określić czy budynek posiada jakąkolwiek archiwalną dokumentację projektową lub inwentaryzację (w przypadku budynków wielorodzinnych taką dokumentację może posiadać zarządca budynku) oraz przesłać kilka zdjęć obrazujących widok wewnętrzny i zewnętrzny budynku, a także jego stan techniczny.

Bazując na przygotowanych według powyższego schematu wytycznych projektant ma dopiero możliwość wycenić nakład czasu pracy potrzebnego do przygotowania dokumentacji projektowej oraz wycenić jej poszczególne elementy. Większość informacji można oczywiście ustalić telefonicznie lub powierzyć nam do uzyskania w ramach zlecenia, jednak bez określenia podstawowych elementów z jakich ma składać się dokumentacja inwestor nie ma możliwości uzyskania konkurencyjnych ofert, które będzie mógł porównać. Należy jednocześnie mieć świadomość, że wpis ten ma charakter jedynie poglądowy aby zobrazować złożoność problemu wycen projektowych, więc nie należy się obawiać kontaktu celem poznania oferty lub nawiązania współpracy. W razie pytań pozostajemy do Państwa dyspozycji.

 

© 2019 jkpa.pl